主要 通过 ： 常规 性 的 公共 服务 （ 物业 费 ） 延伸 性 的 专项 服务 随机 性 的 特约 服务 收益 性 物业 费 委托 性 的 代办 服务 创收 性 的 经营 服务 1 第 1 页 / 共 62 页 具有 一定 的 公共 管理 性质 的 职能 物业 管理 企业 在 向 业主 和 物业 使用 人 提供 服务 的 同时 ， 还 承担 着 物业 区域 内 公共 秩序 的 维护 、 市政 设施 的 配合 管理 、 物业 的 装修 管理 等 ， 其 内容 带 有 公共 管理 的 性质 。 使 物业 发挥 最大 的 社会 效益 、 环境 效益 和 经济 效益 保值 增值 2 第 2 页 / 共 62 页 我 市 物业 管理 十年 发展 北京 市 物业 管理 从 1995 年 开始 起步 发展 （ 65 家 ） ， 截止 到 2006 年 6 月 底 ， 全市 有 物业 管理 单位 2841 家 ， 其中 一级 单位 51 家 ， 二 级 单位 141 家 ， 三级 单位 2649 家 ， 从业 人员 超过 20 万 人 ， 实现 物业 管理 的 项目 4564 个 ， 总 建筑 面积 3 . 2 亿 平方 米 ， 其中 住宅 项目 3126 个 ， 建筑 面积 2 . 56 亿 平方 米 ， 市 优 项目 389 个 ， 国优 项目 109 个 。 全市 已 成立 业主 委员 会 接近 管理 项目 的 10 % 。 3 第 3 页 / 共 62 页 随着 改革 的 不断 深入 ， 物业 管理 覆盖 面 的 扩大 ， 物业 行业 的 规范 发展 ， 业主 的 参与 意识 增强 ， 业主 对 物业 服务 的 要求 越来越 高 ， 期望 值 越来越 大 ， 要求 服务 的 项目 越来越 多 ， 但 在 交纳 管理 服务 费 问题 上 矛盾 越来越 多 ， 成为 当前 物业 行业 焦点 、 热点 问题 。 4 第 4 页 / 共 62 页 目前 北京 的 物业 公司 管理 中 还 存在 许多 困难 ； 缺乏 服务 意识 ， 这 就 容易 造成 双方 矛盾 ； 缺乏 自己 的 专业 队伍 ， 因为 队伍 不 专业 ， 就 难以 提高 服务 水平 ； 政府 法律 不 规范 ， 执法 不力 ， 许多 问题 没法 解决 。 这些 都 是 物业 公司 整体 水平 偏 低 的 原因 。 业主 也 有 错误 理解 ， 认为 花钱 少 就是 好 ， 或者 认为 物业 态度 好 就是 好 ， 而 实际 上 ， 不是 花钱 越 少 就 越 好 ， 因为 钱 少 ， 就 请 不 到 专业 的 队伍 来 保养 维护 房子 。 5 第 5 页 / 共 62 页 北京 银枫 家园 业主 北野 先生 说 ： “ 业主 拿 自己 的 家产 和 物业 公司 斗 ， 斗 不 赢 ， 就 比如 主人 和 管家 、 阿姨 斗 ， 这 个 主人 肯定 过 得 不 舒坦 。 ” 但是 ， 并 不是 所有 的 业主 像 北野 一样 ， 能 以 超常 的 理性 和 智慧 来 看待 问题 。 既然 斗 不 赢 ， 业主 应该 怎么 做 呢 ？ 6 第 6 页 / 共 62 页 北野 认为 ： 业主 该 交费 就 交费 ， 并且 遵守 业主 公约 ， 配合 物业 让 自己 的 家产 保值 ； 物业 呢 ， 合同 规定 物业 怎么 服务 就 怎么 服务

一 、 综合 管理 费 [ 收费 项目 、 管理 服务 内容 、 管理 服务 标准 、 收费 标准 （ 元 / 月 / 平方 米 ） 、 测算 依据 （ 包括 人员 安排 、 用工 用料 分析 ） 、 备注 ] 1 . 管理 、 服务 人员 的 工资 ， 按照 规定 提取 的 福利 费 等 （ 综合 管理 费 第 一 项 ） 管理 服务 内容 ： （ 1 ） 负责 制定 物业 管理 服务 工作 计划 ， 并 组织 实施 ； （ 2 ） 对 房屋 及 设施 设备 进行 安全 普查 ， 根据 普查 结果 制定 维修 计划 ， 组织 实施 ； （ 3 ） 受理 住户 咨询 、 投诉 、 报修 、 预约 服务 、 为 住户 排忧解难 ； （ 4 ） 协助 组建 业主 委员 会 并 配合 其 运作 ； （ 5 ） 建立 规章 制度 与 服务 标准 ； （ 6 ） 与 业主 签订 物业 管理 服务 协议 、 物业 管理 公约 等 手续 ； 公开 服务 标准 、 收费 依据 及 标准 ； （ 7 ） 应用 计算机 系统 对 业主 及 房产 档案 、 物业 管理 服务 及 收费 情况 进行 管理 ； （ 8 ） 员工 统一 着装 ， 持证 上岗 ； （ 9 ） 进行 物业 管理 服务 满意 率 调查 ， 促进 管理 服务 工作 的 改进 和 提高 。 管理 服务 标准 ： （ 1 ） 每 三 个 月 向 委托 方 报告 一次 计划 实施 情况 ； （ 2 ） 每年 一次 ； （ 3 ） 白天 有 专职 受理 接待 人员 ， 夜间 有 值班 人员 处理 应急 事件 ； 一般 性 投诉 与 服务 当日 解决 ， 其它 不 能 当日 解决 的 ， 承诺 或 约定 解决 时限 并 作出 合理 解释 ； （ 4 ） 按 有关 部门 及 政策 、 法规 要求 执行 ； （ 5 ） 制度 健全 ； 服务 标准 符合 合同 约定 ； 档案 资料 齐全 ， 保管 良好 ； （ 6 ） 内容 合法 ， 手续 完备 ； （ 7 ） 有 专人 维护 ， 内容 完整 、 准确 、 有效 、 更新 及时 ； （ 8 ） 分工 种 着装 ， 配戴 胸牌 ； 按 规定 要求 持证 上岗 ； （ 9 ） 每 6 个 月 进行 一次 ， 并 作 分析 、 评估 且 有 改进 措施 。 收费 标准 ： 0 . 089 元 / 月 / 平米 测算 依据 ： 管理 处 经理 1 名 3500 元 / 月 ， 各 部门 主管 4 名 2800 元 / 月 ， 出纳 兼 文员 1 名 1000 元 / 月 , 计 工资 费用 为 15700 元 ， 福利 2198 元 ， 月 总 费用 17898 元 。 备注 ： 按 规定 标准 提取 管理 人员 的 福利 15700 元 * 14 % = 2198 元 2 . 装修 管理 服务 费 服务 内容 ： （ 1 ） 维护 公共 安全 和 公众 利益 ； （ 2 ） 将 住宅 装饰 装修 的 禁止 行为 和 注意 事项 告知 装修 人 ； （ 3 ） 业主 ( 使用 人 ) 装修 前 按 规定 审查 业主 ( 使用 人 ) 的 装修 方案 ； （ 4 ） 每日 巡查 装修 施工 情况 ； （ 5 ） 对 装修 中 的 违规 行为 及时 劝阻 。 服务 标准 （ 1 ） 按照 有关 政策 、 法规 、 合同 、 公约 的 规定 进行 管理

物业 项目 物业 费 收费 标准 测算 一 ， 人员 预算 1 ， 安保 : 门岗 1 人 ， 车辆 人口 1 人 ， 巡逻 岗 4 人 ， 地下 车库 1 人 ， 轮休 1 人 ， 班长 1 人 ， 每 班 合计 9 人 。 三 个 班 27 人 ， 队长 1 人 合计 28 人 。 2 ， 客服 : 9 栋 楼 加 外围 商铺 ， 每人 2 栋 需 5 人 ， 客服 主管 1 人 ， 不 设 轮休 人员 ， 合计 6 人 。 ( 轮流 兼 前台 接待 ) 3 ， 工程 : 强 电 1 人 ， 弱电 1 人 ， 泥水 工 1 人 ， 水电 工 1 人 ， 夜间 值班 1 人 ， 轮休 人员 1 人 ， 工程 主管 1 人 ， 合计 7 人 。 4 ， 保洁 : 9 栋 楼 加 地面 ， 再 加 外围 商铺 。 每 栋 楼 加 所属 地面 1 人 ， 商铺 1 人 ， 轮休 1 人 ， 保洁 主管 1 人 ， 合计 12 人 。 5 ， 绿化 : 3 人 。 6 ， 厨师 : 1 人 。 7 ， 办公室 : 财务 1 人 ， 出纳 1 人 ( 兼 办公室 文员 ) 合计 2 人 。 8 ， 消防 监控 : 3 人 9 ， 项目 经理 : 1 人 。 合计 : 63 人 。 二 ， 工资 标准 1 ， 安保 : 队员 1400 × 24 = 33600 元 ， 班长 1600 × 3 = 4800 元 ， 队长 2000 ， 合计 40400 元 。 2 ， 客服 : 1400 × 5 = 7000 元 ， 主管 2000 元 合计 9000 元 3 ， 工程 : 1600 × 6 = 9600 元 ， 主管 2300 元 合计 11900 元 。 4 ， 监控 : 1300 × 3 = 3900 元 5 ， 保洁 : 1200 × 11 = 13200 元 ， 主管 2000 元 合计 15200 元 。 6 ， 绿化 : 1200 × 3 = 3600 元 7 ， 厨师 : 1200 元 。 8 ， 办公室 : 财务 2000 元 ， 出纳 1400 元 合计 3400 元 。 9 ， 项目 经理 : 3500 元 工资 总额 合计 : 92100 元 三 ， 养老 保险 1593 × 60 × 20 % = 19116 元 四 ， 伙食 费 250 × 60 = 15000 元 五 ， 办公 用品 费用 办公室 人员 每 月 50 元 ， 50 × 11 = 550 元 六 ， 电话 、 宽带 、 水 、 电 、 广告 、 交通 等 1000 元 ? 月 七 ， 外联 费用 每 月 2000 元 八 ， 社区 、 员工 活动 举办 费用 每 月 1000 元 九 ， 服装 折旧 费用 每 位 员工 300 元 ， 使用 期限 两 年 ， 300 × 60 ? 24 = 750 元 十 ， 环境 维护 费用 绿化 500 元 ， 清洁 ， 500 元 ， 化粪池 500 元 ， 灭 四害 300 元 ， 清洗 水池 400 元 ， 管道 清 疏 400 元 ， 路面 修补 400 元 ， 公共 设施 维修 500 元 ， 合计 3500 元 。 十一 ， 公共 设备 维修 、 保养 2000 元 ? 十 二 ， 员工 福利 中秋 、 端午 、 国庆 、 元旦 、 春节 过节 费 200 × 63 × 5 = 63000 元 ， 员工 奖励 1000 元 ? 月 ， 年终 奖 按 13 薪 计算 92100 元 ， 平均 每 月 支出 ( 63000 ， 92100 ) ? 12 ， 1000 = 13925 元 十 三 ， 固定 资产 折旧 费 办公 设备 、 工人 工具 、 保安 用品 、 绿化 清洁 用具 、 维修 设备 等 按 5 年 使用 寿命 计算 ， 200000 ? 12 = 3333 元 十 四 ， 不 可 预见 费用 2000 元 ? 十 五 ， 经营 风险 2000 元 , 月 十 六 ， 税费 物

物业 管理 费用 测算 方法 一般 而 言 , 住宅 小区 的 公共 服务 费用 构成 主要 包括 : 管理 、 服务 人员 的 工资 及 福利 费 ; 公共 设施 设备 日常 运行 、 维修 及 保养 费 ; 绿化 费 ; 清洁 卫生 费 ; 保安 费 ; 办公 费 ; 固定 资产 折旧 费 ; 法定 税收 等 。 各项 具体 费用 的 测算 方法 如下 : 1 、 工资 及 福利 费 测算 工资 及 福利 费用 主要 由 物业 管理 公司 人员 的 基本 工资 以及 按 规定 提取 的 职工 福利 费 、 加班 费 、 服装 费 ( 不 含 奖金 ) 等 构成 。 ( 1 ) 基本 工资 ( 元 / 月 ) 基本 工资 标准 应 根据 当地 工资 水平 以及 企业 性质 、 效益 、 工作 岗位 等 因素 确定 。 ( 2 ) 福利 费 ( 元 / 月 ) 福利 费 包括 ： 福利 基金 一 按 职工 工资 总额 的 14 % 计算 。 工会 经费 按 职工 工资 总额 的 2 % 计算 。 教育 经费 一 按 职工 工资 总额 的 1 . 5 % 计算 。 社会 保险 费 包括 医疗 、 工伤 保险 、 养老 保险 、 待 ( 失 ) 业 保险 、 住房 基金 等 。 其中 待 ( 失 ) 业 保险 按 工资 总额 的 1 % 计算 , 其他 各项 按 地方 规定 由 物业 管理 公司 自行 确定 。 ( 3 ) 加班 费 ( 元 / 月 ) 通常 按 人均 月 加班 2 天 , 乘以 日 平均 工资 ( 月 平均 工资 除以 22 天 ) , 每 月 按 22 个 工作 日 计算 。 ( 4 ) 服装 费 ( 元 / 月 ) 按 每人 每年 2 套 测算 , 将 年 服装 费 总额 除以 12 个 月 , 测算 出 每 月 服装 费 。 根据 以上 测算 , 求 出 每 月 每 平方 米 建筑 面积 的 工资 及 福利 费 。 每 平方 米 建筑 面积 工资 及 福利 费 2 、 公共 设施 、 设备 日常 运行 、 维修 及 保养 费 公共 设施 、 设备 的 日常 运行 、 维修 及 保养 是 指 住宅 小区 的 公共 部位 如 过道 、 门厅 、 楼梯 及 区间 道路 等 土建 零 修 费 , 以及 室外 上 下水 管道 、 电气 、 燃气 部分 的 日常 运行 维修 及 保养 费 , 楼宇 公共 照明 费 等 。 该 项 费用 的 测算 , 既 可以 根据 公司 从事 物业 管理 的 经验 确定 , 也 可以 按 以下 方法 测算 。 普通 多层 住宅 公共 设施 、 设备 的 建造 成本 按 房屋 建筑 成本 的 15 % 提取 , 其 折旧 费 按 25 年 计算 , 公共 设施 设备 的 维修 保养 费 按 月 折旧 费 的 40 % 提取 。 测算 步骤 为 : ( 1 ) 测算 公共 设施 、 设备 的 建造 成本 公共 设施 、 设备 的 建造 成本 房屋 每 平方 米 建筑 成本 × 15 % ( 2 ) 测算 公共 设施 、 设备 的 月 折旧 费 月 折旧 费 = ( 3 ) 测算 公共 设施 、 设备 的 维修 保养 费 维修 保养 费 月 折旧 费 × 40 % 除了 以上 方法 外 , 一般 公共 设施 维护 费 , 还 可以 分别 列 项 进行 计算 , 然后 加 总 求和 。 一般 公共 设施 维护 费 的 构成 如

一 、 物业 服务 费 总 表 序号 名称 月 费 年费 单价 备注 1 物业 人员 费用 2 共 设备 设施 日常 运行 维护 费 3 清洁 卫生 费用 4 绿化 养护 费用 5 秩序 维护 费用 6 低 值 易 耗 品 摊 销 7 办公 费用 8 公共 责任 险 9 不 可 预测 10 企业 管理 费 11 营业 税 金元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 元 / 平方 米 . 月 二 、 物业 服务 费 测算 明细 表 序号 项目 平均 月 费用 年 费用 元 / / 月 说明 11 . 11 . 21 . 32 物业 人员 费用 工资 社会 保险 费 及 福利 工服 购置 摊 销 费 共 设备 设施 日常 运行 维护 费 2 . 1 . 1 工资 2 . 1 . 2 社会 保险 费 及 福利 2 . 1 . 3 工服 购置 摊 销 费 土建 维修 、 电料 、 水暖 2 . 2 . 1 配件 等 2 . 2 . 低压 配电 柜 及 配电 箱 维 2 修 费 2 . 2 . 3 避 雷 设施 检测 费用 2 . 2 . 各类 仪器 、 仪表 检测 费 42 . 2 . 5 公共 区域 能源 费用 3 清洁 卫生 费用 3 . 1 保洁 员工 费用 3 . 1 . 1 工资 3 . 1 . 2 社会 保险 费 及 福利 3 . 1 . 3 工服 购置 摊 销 费 3 . 2 清洁 费用 清洁 物料 及 小型 清洁 器 3 . 2 . 1 具 费 3 . 2 . 2 垃圾 清 运费 3 . 2 . 4 化粪池 清 掏 费 3 . 2 . 5 杀虫 灭鼠 费 4 绿化 养护 费用 5 秩序 维护 费用 5 . 1 工资 5 . 2 社会 保险 费 及 福利 5 . 3 工服 购置 摊 销 费 安全 、 消防 系统 维护 费 5 . 4 用 5 . 5 门禁 系统 维护 费 6 低 值 易 耗 品 摊 销 7 办公 费用 7 . 1 日常 办公 用品 费 7 . 2 办公 水费 7 . 3 交通 费用 7 . 4 物业 用 房 供暖 费 8 公共 责任 险 1 - 8 小 计 9 不 可 预测 10 企业 管理 费 1 - 8 的 5 % 1 - 9 的 5 . 55 % 11 营业 税 金 总计 三 、 物业 服务 中心 人员 费用 明细 表 费用 ( 元 ） 序号 项目 人数 标准 年 支出 备注 月 支出 经理 1 人事 1 会计 1 助理 1 客服 3 办公室 小 计 7 工程 部 1 社会 福利 及 保险 工服 购置 摊 销 费 合计 主管 维修 员 小 计 社会 福利 及 保险 工服 购置 摊 销 费 合计 主管 秩序 维护 部 领班 秩序 员 小 计 社会 福利 及 保险 工服 购置 摊 销 费 合计 主管 领班 保洁 员 小 计 保洁 部 社会 福利 及 保险 工服 购置 摊 销 费 合计 2 人员 费用 总计 四 、 服务 中心 工服 购置 预算 表 年 购置 标 使用 年限 行号 人员 岗位 准 人数 购置 费用 平均 年 费用 1 办公室 经理 人事 会计 助理 1 . 11 . 21 . 21 . 31 . 422 . 12 . 333 . 13 . 244 . 14 . 2 客服 工程 部 主管 维修 员 秩序 维护 部 主管 秩序 员 保洁 部 主管 保洁 员 合计 五 、 设备 设施 购置 计划 表 品名 数量 单位 单价 合计 折旧 金额 摊 销 年限 55333331 、 通

人员工资入福利费:30000元/月办公费:1000元/月公共设施设备维护费:7000元/月(基本保障)清洁费:600元/月安全维护费:300元/月不可预测费;500元/月合计; 39400元/月以上每月固定支出39400元，以本小区建筑面积约6万平方米、400户计，物业费全部收取，每月收入42000元，才稍有结余;1、在入住率为90%时，每月物业费收入37800元，才能勉强维持基本支出; 2、在入住率为80%时，每月物业费收入33600元，月亏损5600元; 3、在入住率为50%时，每月物业费收入21000元，月亏损近18200; 4、当入住率为20%时，每月物业费收入只有8400元，月亏损近 电费1、小区居民用电及公摊计算 小区共计392户，每户每月用电平均200度计:总用电:200度×392=78400度代收费用:0.6元,度×78400度=47040元代缴费用:0.4983元,度×78400度=39066.72元余额:47040元-39066.72元=7973.28元?、公摊:?变压器损耗注:小区共4台变压器800KVA1台、315KVA1台、630KVA2台，常用800KVA、630KVA各壹台，其余2台备用。 计算:800KVA额定损耗7.5KW/H×24×30.5天/月=5490KW/H 630KVA额定损耗6.2KW/H×24小时×30.5天/月=4538.4KW/N 总损耗:5490KW/H+4538. 水费小区居民用水及公摊计算:1、小区392户，每月每户平均用水10吨。月总用水量:392户×10吨/户=3920吨代收费用:3920吨×2.3元/吨=9016元代缴费用:3920吨×1.65元/吨=6468元余额:9016元-6468元=2548元2、公摊:(泵房用电计入水价)水泵加压用电低区5.5,, 水泵2台一用一备高区11K, 水泵2台一用一备注:水泵为无负压自动变频泵正常情况下可节能2/3 计算:(5.5kw+11KW)×1,3×24小时/天×30.5天/月=4026KW/H 费用:0.4983元/度×4026kw/H=2006.2元水费公摊还包括绿化用水、保洁用水、消防试水、管道损耗、水表损耗等。 电梯按物价局执行标准本小区12部电梯每年年检20600元，每年保养费67200元，平均每月固定支出7300元;电梯电费每日用电150度，每月约2250元; 1、在入住率为90%时，测每月电梯收入9000元9000-7300-2250=-550(元)，基本能维持; 2、在入住率为80%时，电梯费收入8000元、电费预测每月2000元8000-7300-2000=-1300(元)，每月亏损1300元3、在入住率为50%时，电梯费收入5000元、电费预测每月1900元5000-7300-1900=-4200(元)，每月亏损4200元;4、在入住率为20%时，电梯费收入2000元、电费预测每月1800

引 例 引 例 @ # $ % % % ^ & & * * ^ % $ # & * & ( # ^ 服务 中心 经理 ： 现在 什么 都 涨 ， 就 物业 费 不 涨 ， 物业 不 亏损 才 怪 ？ 管理 层 ： 新 项目 物业 费 测算 一定 要 考虑 未来 持续 经营 地产 项目 经理 ： 物业 费 不 能 光 把 物业 费 测算 高 ， 也 要 考虑 亮点 服务 、 支持 销售 你们 测算 人员 费用 太 高 了 ， 给 员工 能 开 到 这么 多 吗 ？ 部分 购房 者 ： 万科 物业 服务 真 好 ， 但是 物业 费 也 挺 高 啊 老 业主 A ： 物业 费 这么 多年 未 涨 ， 确实 该 涨 点 、 老 业主 B : 凭 什么 涨价 ， 物业 费 已经 很 高 了 地产 销售 ： 物业 费 这么 贵 我们 房子 怎么 卖 ？ 这么 高 物业 费 有 什么 服务 特色 ？ 物业 费 测算 定义 及 目的 A 第 五 页 ， 共 43 页 。 定义 定义 物业 费 ： 是 物业 产权 人 、 使用 人 委托 物业 管理 单位 对 居住 小区 内 的 房屋 建筑 及其 设备 、 公用 设施 、 绿化 、 卫生 、 交通 、 治安 和 环境 等 项目 进行 日常 维护 、 修缮 、 整治 及 提供 其他 与 居民 生活 相关 的 服务 所 收取 的 费用 。 物业 费 测算 ： 物业 服务 企业 对 目标 物业 的 房屋 建筑 及其 设备 、 公用 设施 、 绿化 、 卫生 、 治安 和 环境 容貌 等 项目 开展 日常 维护 、 修缮 、 整理 服务 以及 提供 替 他 相关 服务 ， 对 所 收取 的 费用 基准 进行 计算 的 过程 。 物业 费 测算 定义 及 目的 A 第 六 页 ， 共 43 页 。 目的 目的 确定 合理 费 服务 费 中 收费 标准 ， 为 物业 管理 的 正常 经营 提供 保障 。 物业 费 测算 定义 及 目的 A 第 七 页 ， 共 43 页 。 测算 原则 测算 原则 品质 保证 原则 市场 化 市场 化 原则 盈亏 平衡 原则 零 预算 原则 质 价 相符 原则 前瞻 性 前瞻 性 原则 原则 不得 采取 补贴 亏损 而 人为 降低 物业 服务 费 定价 标准 。 考虑 项目 的 经营 平衡 及 健康 运营 。 满足 基础 业务 品质 标准 要求 准确 性 与 前瞻 性 相 结合 。 以 支 定 收 、 列举 法 测算 支出 服务 标准 与 管理 费用 相符 如何 做 物业 费 测算 B 第 九 页 ， 共 43 页 。 测算 依据 - 法规 一 、 国家 级 1 、 《 物业 服务 收费 管理 办法 》 - - - - 发改委 、 建设 部 20042 、 《 最低 工资 规定 》 - - - 人 社 部 Î ï Ò µ · þ Î ñ Ê Õ · Ñ ¹ Ü À í ° ì · ¨ 二 、 地方 级 1 、 当地 省市 关于 物业 管理 / 服务 收费 ( 规定 / 指导 意见 （ 标准 ） / 管理 办法 等 。 2 、 当地 物业 管理 方面 条例 、 办法 。 3 、 最低 工资 调整 系数 。 × î µ Í ¹ ¤ × Ê ¹ æ ¶ ¨ ¹ Ø Ó Ú ¹ « ² ¼ ¶ « Ý ¸ Ê Ð × ¡ Õ ¬ Î ï Ò µ ¹ Ü À í · þ Î ñ Ê Õ · Ñ Õ þ ¸ ® Ö ¸ µ É ò

物业 费用 测算 （ 一 ） ： 电费 核算 单价 1 、 单价 ： 1 . 2824 元 / 度 × 55 % + 0 . 8696 元 / 度 × 44 % + 0 . 4568 × 1 % = 1 . 0924 元 / 度 2 、 损耗 ； 变压器 损耗 2 % 3 、 变压器 调整 费 4 . 8 % 4 、 电路 损耗 低压 5 . 02 % 高压 0 . 2 % 5 、 总 损耗 ： （ 2 % + 4 . 8 % + 0 . 2 % + 5 . 02 % ） × [ （ 1 . 2824 + 0 . 8696 + 0 . 4568 ） ÷ 3 ] = 0 . 10436 、 电费 单价 ： 1 . 0924 + 0 . 1043 = 1 . 1967 元 / 度 电费 单价 ： 1 . 20 元 / 度 （ 二 ） 自来水 水费 核算 单价 1 、 自来水 水费 为 自来水 公司 平地 供水 水价 + 二 次 供水 加压 费 + 管网 损耗 2 、 基本 水费 ： 4 . 3 元 依据 见 2007 年 3 月 2 日 华商 报 3 、 二 次 供水 加压 费 ： 主要 由 水泵 供水 到 屋面 水箱 及 各 层 用户 所 耗电 费 4 、 二 次 供水 加压 费 ： 0 . 363 元 / 吨 （ 1 小时 × 15 KW × 1 . 20 元 / 度 ÷ 50 吨 / 小时 = 0 . 36 ） 5 、 管网 损耗 ： 由 管网 水路 损失 构成 6 、 管网 损耗 ： （ 4 . 3 + 0 . 36 ） × 8 % = 0 . 37 元 / 吨 水费 单价 ： 0 . 36 + 0 . 37 + 4 . 3 = 5 . 03 元 / 吨 水费 单价 ： 5 . 03 元 / 吨 特行 水价 ： 0 . 36 + 0 . 37 + 1717 . 73 元 / 吨 物业 管理 费 测算 一 、 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 福利 等 ： 1 、 人数 ： 实际 用人 编制 82 人 ； 平均 工资 850 元 / 月 ， 发生 额 69700 元 / 月 ； 午餐 补助 ： 130 元 / 月 . 人 * 82 = 10660 元 / 月 ； 员工 福利 ： 7 元 / 月 . 人 * 82 = 574 元 / 月 ； 社保 、 工伤 、 失业 保险 参保 人数 按 60 % 计算 ， 月 工资 总额 的 30 % 计算 ； 69700 * 60 % * 30 % = 12546 元 / 月 合计 ： 69700 + 10660 + 574 + 12546 = 93480 元 / 月 2 、 管理 服务 人员 工服 ： 行政 办公 、 客服 部 、 安全 部 、 保洁 部 （ 主管 以上 人员 ） 冬装 西服 47 人 ， 使用 期限 3 年 ， 450 / 套 ， 夏装 175 / 套 ， 期限 2 年 ， 2 套 / 人 ； 每人 每 月 平均 分摊 为 ： （ 450 * 2 / 3 + 175 ） / 12 = 39 . 58 元 / 月 着 西装 人数 月 平均 : 39 . 58 * 60 = 1860 . 26 元 / 月 工程 、 保洁 员工 冬 夏 各 2 套 ， 90 元 / 套 ， 期限 2 年 ， 人数 35 人 每人 每 月 平均 分摊 ： 90 * 2 / 12 = 15 元 / 人 . 月 保洁 、 工程 工服 35 * 15 = 525 元 / 月 合计 ： 1860 . 26 + 525 = 2385 . 26 元 / 月 ； （ 一 项 共计 1 + 2 ） ： 93480 + 2385 . 26 = 95865 . 26 元 / 月 ； 3 . 43 元 / 月 / 平方 米 二 、 公用 部位 、 共享 设施 设备 的 日常 运行 维护 费用 ： 1 、 设施 设备 维护 费 ： 27946 . 33 × 0 . 15 元 / = 4191 . 95 元 / 年 ； 349 . 33 元 / 月 ； 2 、 防雷 检测 费 ： 6000 元 / 年 ； 500 元 / 月 ； 3 、 高压 检测 费 ： 3000 元 / 年 ； 250 元 / 月 ； 4 、 二 次 供水 许可 证 审核 ， 水质 检验 ： 2000 元 / 年 ；

91 平方 米 17 万 地上 建筑 面积 118038 . 02 平方 米 11 . 8 万 其中 ： 电梯 住宅 建筑 面积 114938 。 02 平方 米 11 . 5 万 架空 层 建筑 面积 1783 . 65 平方 米 小区 服务 用 房 建筑 面积 659 。 21 平方 米 物业 管理 用 房 建筑 面积 657 。 14 平方 米 地下 建筑 面积 53968 . 89 平方 米 5 . 4 万 其中 ： 地下 停车 场 建筑 面积 46326 。 08 平方 米 地下 物 管用 房 工具 间 建筑 面积 2686 。 16 平方 米 地下 设备 用 房 建筑 面积 2095 。 69 平方 米 非 机动 车库 建筑 面积 2860 。 96 平方 米 绿地 面积 9674 。 78 平方 米 1 万 建筑 密度 21 . 1 容积 率 4 。 5 绿地 率 35 。 建筑 物 3 幢 ; 6 个 单元 机动 车 停车 位 1370 辆 其中 : 地下 停车 位 1356 辆 地面 停车 位 14 辆 住户 846 户 中控 室 1 间 车行 出 入口 2 个 人行 出 入口 2 个 （ 与 车行 出 入口 共用 ） 电梯 数量 18 台 （ 均 按 25 层 站 计 ） 物业 管理 服务 收支 测算 及 说明 一 、 测算 总述 本 项目 规划 建设 净 用地 面积 32389 。 63 平方 米 , 总 建筑 面积 172006 。 91 平方 米 ， 地上 建筑 面积 118038 。 02 平方 米 ， 地下 建筑 面积 53968 。 89 平方 米 ， 其中 电梯 住宅 建筑 面积 114938 。 02 平方 米 测算 : 二 、 法规 的 依据 国家 《 物业 管理 条例 》 《 广东 省 物业 管理 条例 》 及 实施 细则 三 、 经费 测算 的 原则 遵循 物业 管理 行业 特点 的 原则 物业 管理 行业 属 保本 微利 的 服务 性 行业 , 本 测算 客观 、 准确 、 完整 地 核算 物业 管理 的 成本 支出 ， 物业 公司 的 酬金 以 成本 的 10 % 计算 . 服务 水平 与 管理 费用 相 配比 的 原则 : 本 项目 管理 服务 标准 与 管理 服务 运作 机制 、 模式 、 特点 和 目标 . 四 、 测算 的 依据 、 说明 ( 一 ) 收入 主要 由 住宅 管理 费 、 车位 管理 费 及 其它 等 收入 . 管理 费 : 115000 平方 × 3 。 8 元 / 平方 = 437000 元 停车 场 : 地下 1356 辆 × 250 元 = 339000 元 地面 14 辆 × 110 元 = 1540 元 ( 二 ) 支出 主要 包括 人工 费 支出 、 行政 办公 费用 、 设备 设施 运行 及 维护 费 、 清洁 费 、 绿化 费 、 保安 费 、 固定 资产 折旧 、 开办 费 摊 销 、 不 可 预见 费 、 管理 者 酬金 、 营业 税 金 。 （ 三 ） 、 小区 物业 管理 、 服务 人员 费用 测算 表 序号 工作 岗位 （ 职务 ) 数量 ( 人 ） 薪资 标准 ( 元 ） 月薪 金额 （ 元 ） （ 小 计 ) 备注 一 项目 经理 11343913439 二 办公室 81 负责 人 111984119842 客户 服务 1650065003 保洁 服务 2350070004 绿化 管理 1350035005 文员 1615761576 出纳 1615761577 库 管 171837183 三 工程 维修 部 81 主管 1977597752 维修 37388221643 运行 37388221644 机动 调休 173887388 调休 四 秩序 维护

小区物业设施维修保养费用测算方案1、电梯电费：KW/台台系数小时/天RMB/KWh天年11260.3240.62365465996.961520.3240.6236548880.8电梯维保费用：28部×9000元/部=252000元2、楼内公共照明：KW小时/天天RMB/KWh年3063650.62407343、外围照明：KW小时/天天RMB/KWh年893650.6216214.8工具仪表费：20000元检测试验费：25000元维修材料费：30000元高压值班要资：1700元/月×12月×4人=81600元4、弱电仪器电费：KW小时/天天KMB/KWh年5243650.6227156委保费用：65000元工具仪表费：15000元维修材料费：18000元人员工资：1700元/月×12月×4人=81600元5、供冷能耗及材料费：总小时/天系数电费天数年费（KW）（元）制冷机96824h0.40.62150864230.4泵、风机341.524h10.62150762228空调运行用水费：45000元/年空调冷冻机组年保费：80000元/年空调运行材料费：80000元/年供冷年耗能、材料费（总）1831458.4元供暖能耗费：总小时/天系数电费天数年费（KW）（元）泵、风机23024h10.62120410688（供冷/暖员工工资）员工数量：1700×7×12=142800元/年供冷/暖总能耗：0.076元/·天2.284元/·天6、给排水设备

物业 费 测算 流程 一 了解 当地 法律 法规 查询 当地 物业 管理 条例 、 前期 物业 管理 招 投标 管理 办法 、 物业 服 务 收费 管理 办法 等 相关 法律 法规 ， 明确 管理 费 的 相关 内容 与 注意 事 项 ， 主要 如下 ： 1 、 了解 当地 政府 指导 价 ， 是否 有 最高 价 限制 ， 是否 强制 性 规定 不 可 突破 最高 限价 。 若 属于 强制 性 不 可 突破 的 ， 应 在 测算 时 以 物业 公司 不 亏损 为 原则 对 人员 数量 、 服务 标准 等 进行 适当 调整 与 下浮 。 2 、 了解 管理 费 是否 包含 水电 公摊 费用 。 若 当地 政策 强制 性 规定 必 须 包含 的 ， 在 进行 管理 费 测算 时 须 加入 水电 公摊 的 成本 费用 。 二 了解 项目 基本 情况 1 、 通过 项目 总 规 图 、 相关 设计 图纸 等 了解 本 项目 基本 情况 ， 主要 内容 包括 ： 项目 物业 类型 、 占 地 面积 、 总 建筑 面积 、 住宅 建筑 面积 （ 洋房 建筑 面积 、 别墅 建筑 面积 ） 、 商业 建筑 面积 、 项目 绿化 面积 、 人工 湖 面积 、 园区 出 入口 数量 、 楼 栋 数量 、 楼宇 层 数 、 规划 户数 及 入 住 人数 、 各种 设施 设备 的 数量 及 功率 等 。 2 、 若 项目 属于 综合 性 楼盘 （ 同时 包含 洋房 、 别墅 、 商铺 等 ） 应 ： （ 1 ） 对 员工 人力 成本 、 保洁 外包 、 绿化 养护 等 费用 按 区域 独立 核 算 ； （ 2 ） 涉及 所有 区域 的 管理 人员 人力 成本 、 公共 设施 设备 、 日常 办 公 、 固定 资产 折旧 、 保险 等 共用 性 费用 先 一起 按 总额 核算 ， 然后 按 建 筑 面积 比例 （ 洋房 建筑 面 、 别墅 建筑 面积 、 商铺 建筑 面积 分别 占 总 建 筑 面积 的 百分比 ） 分摊 测算 。 三 查询 当地 收费 标准 通过 不同 渠道 了解 当地 物业 管理 有关 的 收费 行情 ， 主要 如下 ： 1 、 电梯 、 机械 车位 、 消防 系统 、 水泵 、 高 低压 、 中央 空调 、 监控 系统 、 智能 系统 、 热 交换 站 等 专业 设备 维修 保养 的 的 市场 收费 标准 ； 2 、 垃圾 清运 、 四害 消 杀 、 化粪池 清理 、 绿化 养护 、 公众 责任 险 等 专业 服务 的 市场 收费 标准 。 根据 项目 实际 情况 及 市场 价格 确定 本 项目 各种 设施 设备 及 专业 服 务 的 管理 方式 。 三 物业 费 测算 内容 管理 费 测算 一般 包含 的 常规 内容 有 ： 1 、 人力 综合 成本 ； 2 、 清洁 管理 费用 ； 3 、 绿化 养护 费用 ； 4 、 设备 维护 费用 ； 5 、 秩序 维护 费用 ； 6 、 日常 办公 费用 ； 7 、 固定 资产 折旧

XX 项目 物业 管理 服务 费用 收支 测算 及 方案 序言 感谢 贵 单位 为 我们 提供 这样 一个 机会 ， 我 双方 有幸 接触 以来 ， 我 司 通过 各种 渠道 对 贵 单位 的 XX 项目 有 了 全面 的 了解 。 无论 是 从 贵 单位 的 实力 、 信誉 、 知名 度 ， 还是 从 贵 单位 对 XX 项目 的 定位 及 发展 规划 ， 贵 单位 都 是 我们 值得 追寻 的 合作 伙伴 。 我 公司 对 贵 单位 开发 的 XX 项目 的 可行 性 进行 了 综合 分析 ， 就 管理 费 收取 标准 进行 了 定位 ， 我 公司 希望 能够 成为 贵 单位 的 合作 伙伴 ， 我 公司 将 以 专业 、 规范 、 真诚 的 服务 理念 结合 项目 的 实际 情况 ， 采取 适合 本 项目 的 物业 服务 形式 ， 迅速 组建 一 支 专业 化 、 规范 化 、 标准 化 的 物业 服务 团队 。 我 公司 将 在 项目 筹建 期 对 人员 进行 统一 招聘 、 培训 并 制定 物业 服务 方案 ， 全面 提高 物业 服务 人员 的 整体 素质 ； 保障 物业 入住 工作 的 顺利 开展 及 共用 部位 、 设施 设备 的 保护 ； 在 项目 正常 管理 期 做好 客户 服务 、 秩序 维护 管理 、 环境 管理 与 设备 管理 工作 ， 及时 发现 问题 并 提出 整改 意见 ， 提高 管理 水平 。 第 一 章 物业 管理 服务 报价 表 （ 含 税 价 ） 依据 我 公司 的 管理 经验 ， 结合 本地 项目 实际 及 周边 情况 ， 在 成本 测算 数据 的 基础 之 上 ， 确定 物业 管理 费 收取 标准 为 : 名称 人工 月度 费用 小 计 费用 （ 6 个 月 ） 154460 . 98 元 926765 . 87 元 合计 费用 （ 6 个 月 ） XX 项目 测算 月度 费用 200928 . 70 元 1205572 . 2 元 费用 合计 名称 单价 面积 室内 3 . 5 元 / 54556 . 8190948 . 8 元 开荒 费用 221152 . 96 元 （ 项目 运营 前 完成 ） 外 吊 4 元 / 7551 . 0430204 . 16 元 总计 费用 ： 1426725 . 16 元 （ 合计 费用 + 开荒 费用 ） 备注 ： 以上 报价 体现 纯 人工 月度 费用 、 月度 测算 费用 （ 含 人工 物料 消防 等 ， 具体 详情 请 查看 第 二 章 物业 费 测算 ） 、 开荒 费用 。 可 依据 甲方 要求 提供 上述 服务 。 XX 物业 管理 有限 公司 二 二 一 年 五月 三 十 日 第 二 章 物业 测算 2 . 1 物业 管理 服务 费 构成 根据 政府 相关 规定 和 文件 要求 ， 本次 支出 测算 主要 包括 以下 内容 ： 1 、 编制 依据 经济 技术 指标 、 项目 人员 的 配置 情况 ； 2 、 物业 前期 的 费用 测算 ； 3 、 物业 管理 区 共用 部位 、 共用 设备 设施 的 日常 维护 ； 4 、 物业 管理 区域 绿化 养护 费用 ； 5 、 物业 管理 区域 秩序 维护 费用 ； 6 、 物业 服务 企业 办公 费用 ； 7 、 物业 服务 企业 固定 资产 折旧 费用 ； 8 、 物业 公众 责任 保险 费

8 : 每天 照明 8 小时 ； 30 ： 每 月 30 天 ； 12 ： 每年 12 个 月 ； 24 : 每天 运行 24 小时 ； 30 ： 每 月 30 天 ； 12 ： 每年 12 个 月 ； 11 ： 11 部 电梯 ） 2 . 电梯 年检 费 （ F2 合计 ： 1200 ÷ 12 × 11 1100 元 / 月 ） （ 1200 ： 每 部 电梯 年检 费 ； 12 ： 12 个 月 ； 11 ： 11 部 电梯 ） 3 . 电梯 耗能 费 （ F3 合计 ： 5 . 5 × 7 × 30 × 0 . 825 × 11 10481 元 / 月 ） （ 5 ： 电梯 最大 功率 5 . 5 KW / h ; : 每天 运行 6 小时 ； 30 ： 每 月 30 天 ； 11 ： 共 11 部 ；

物业 费 构成 及 测算 【 明细 】 （ 精选 5 篇 ） 第 一 篇 ： 物业 费 构成 及 测算 【 明细 】 物业 费 构成 及 测算 物业 服务 成本 或者 物业 服务 支出 构成 ， 应 包括 以下 几 个 部分 ： 1 . 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 按 规定 提取 的 福利 费 等 。 2 . 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 的 日常 运行 、 维护 费用 。 3 . 物业 管理 区域 清洁 卫生 费用 。 4 . 物业 管理 区域 绿化 养护 费用 。 5 . 物业 管理 区域 秩序 维护 费用 。 6 . 办公 费用 。 7 . 物业 管理 企业 固定 资产 折旧 。 8 . 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 及 公众 责任 保险 费用 。 9 . 经 业主 同意 的 其他 费用 。 以上 物业 管理 区域 指 的 是 物业 管理 的 公共 区域 。 实行 物业 服务 费用 包干 制 的 ， 物业 服务 费用 的 构成 ， 不仅 包括 物业 服务 成本 ， 还 包括 法定 税费 和 物业 管理 企业 的 利润 ； 实行 物业 服务 费用 酬金 制 的 ， 在 收取 物业 服务 资金 中 不仅 包括 物业 服务 支出 ， 还 包括 物业 管理 企业 的 酬金 。 一 ） 居住 性 物业 服务 费 的 测算 V = Vi （ i = 1 ， 2 ， 3 ， 12 ） V - - 代表 求得 的 物业 服务 费 标准 （ 元月 · 平方 米 或 元 / 年 · 平方 米 ） ； Vi - - 代表 各 分项 收费 标准 （ 元月 · 平方 米 或 元年 · 平方 米 ） ； 费用 项目 一般 分为 ： 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 按 规定 提取 的 福利 费 ； 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 的 日常 运行 、 维护 费用 ； 物业 管理 公共 区域 清洁 卫生 费用 ； 物业 管理 公共 区域 绿化 养护 费用 ； 物业 管理 公共 区域 安全 和 公共 秩序 维护 费用 ； 办公 费用 ； 物业 管理 企业 固定 资产 折旧 ； 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 及 公众 责任 保险 费用 ； 经 业主 同意 的 其他 费用 。 1 . 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 按 规定 提取 的 福利 费 V1 V1 = FiS （ i = 1 ， 2 ， 3 ， 4 ） （ 元月 · 平方 米 ） 该 项 费用 是 用于 物业 管理 企业 的 人员 费用 ， 包括 基本 工资 ， 按 规定 提取 的 福利 费 、 加班 费 和 服装 费 ， 但是 不 包括 管理 、 服务 人员 的 奖金 。 奖金 应 根据 企业 经营 管理 的 经济 效益 ， 从 盈利 中 提取 。 其中 ： Fl - - 基本 工资 （ 元月 ） ， 各类 管理 、 服务 人员 的 基本 工资 标准 根据 企业 性质 、 参考 当地 平均 工资 水平 确定 。 F2 - - 按 规定 提取 的 福利 费 （ 元 / 月 ） ， 包括 福利 基金 、 工会 经费 、 教育 经费 、 社会 保险 、 住房 公积金 等 。 F3 - - 加班 费 （ 元月 ） 。 F4 - - 服装 费 （ 元 / 月 ） 。 S - - 表示 可

小区 实用 物业 费用 测算 方案 × × 花园 物业 管理 费用 测算 （ 未 计 四 期 四 栋 高层 ） 测算 依据 ： 1 、 国家 发展 改革 委员 会 和 建设 部 联合 发布 的 《 物业 服务 收费 管理 办法 》 （ 发 改 价格 2003 . 1864 号 ） ； 2 、 吉林 省 发改委 和 吉林 省 建设 厅 印发 《 吉林 省 物业 服务 收费 管理 实施 细则 》 （ 吉发 改 收 管 联 字 2004 . 982 号 ） 。 基本 数据 ： 1 、 × × 花园 目前 管理 面积 ： 236282 平方 米 ； 2 、 城市 住宅 小区 物业 管理 企业 人员 配置 参考 表 （ 《 吉林 省 物业 服务 收费 管理 实施 细则 》 附件 3 ） ： 小区 面积 管理 人员 保洁 人员 治安 员 维修 人员 人员 总数 5 万 平方 米 5 5 7 3 20 10 万 平方 米 8 12 14 5 39 15 万 平方 米 10 16 20 8 54 20 万 平方 米 17 30 30 15 92 1 . 物业 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 按 规定 提取 的 福利 费 ： 共计 148060 元 / 月 。 1 . 1 基本 工资 职务 人数 工资 标准 ( 元 ) 月 工资 总额 ( 元 ) 管理 人员 20 1500 30000 工程 人员 17 1000 17000 保安 员 35 900 31500 保洁 员 30 650 19500 102 98000 1 . 2 按 规定 提取 的 福利 费 98000 X 0 . 49 = 48020 元 注 ： 0 . 49 为 福利 14 % ； 养老 保险 3123 % ； 失业 保险 32 % ； 意外 伤害 1 % 。 1 . 3 服装 费 每人 按 冬 夏 两 季 4 套 衣服 平均 600 元 / 人 ， 二 年 半 使用 期 计算 。 102 X 600 / 30 = 2040 元 2 . 物业 共用 部位 、 共有 设施 设备 的 日常 运行 、 维护 费用 ： 共计 36393 元 / 月 2 . 1 公共 照明 系统 的 电费 和 维修 费 ： 26188 元 / 月 2 . 1 . 1 楼 内 公共 照明 系统 电费 : 计算 公式 = 公共 区域 照明 灯 总数 （ 楼道 灯 ） X 功率 X 每日 预计 开启 时间 X30 天 X 电价 119 X7 X 0 . 04 X3 X30 X 0 . 486 = 1457 2 . 1 . 2 楼 外 公共 照明 系统 电费 : 计算 公式 = 公共 区域 照明 灯 总数 X 功率 X 每日 预计 开启 时间 X30 天 X 电价 路灯 共计 187 个 ， 总 功率 58 . 4 KW ； 草坪 灯 265 个 ， 总 功率 3 . 97 KW ； ( 58 . 4 + 3 . 97 ) X10 X30 X 0 . 757 = 14164 2 . 1 . 3 喷泉 水系 电费 ： 共 14 台 泵 （ 假山 水系 6 台 ； 北门 、 别墅 区 水系 各 2 台 ， 共 4 台 ， 花园 洋房 水系 4 台 ） 。 按 每次 启用 6 台 泵 计 ， 每 台 功率 7 . 5 KW ， 每年 开 5 个 月 ， 每天 平均 开 3 小时 计算 7 . 5 X6 X3 X30 X5 X 0 . 757 / 12 = 1277 2 . 1 . 4 弱电 系统 电费 : （ 弱电 系统 是 指 安防 、 可视 对讲 、 温 感 报警 等 弱电 设施 设备 ） ， 按 每户 每日 平均 0 . 5 度 电 计算 。 1000 X 0 . 5 X30 X 0 . 486 = 7290 2 . 1 . 5 维修 费 ： 2000 元 2 . 2 给 排水 设施 的 费用 : 6825 元 / 月 2 . 2 . 1 消防 泵 的

苏建艳阳居物业管理服务拟定收费标准序号项目拟收费标准备注一公共服务费1 无电梯0(7元/平方米.月建筑面积2 有电梯1(0元/平方米.月建筑面积3 商业用房2(0元/平方米.月建筑面积二停车服务费1 汽车, 露天车位150元/辆.月, 室内车库业主共用车位300元/辆.月;室内车库业主专用车位80元/辆.月d 临时停车车位5元/辆.次2 摩托车20元/辆.月3 助力车(电动自行车)12元/辆.月4 自行车5元/辆.月序月支出年支出项目测算依据和测算式备注号(元)(元)×12 苏建艳阳居物业管理服务费支出测算表一工资及福利1+2+3++15 60598 727176 1 管理处经理2500元?月人×1人2500 30000 2 管理处副经理2300元?月人×1人2300 27600 3 物业助理1200元?月人×3人3600 43200 4 工程维修主管1600元?月人×1人1600 19200 5 工程维修工1100元?月人×3人3300 39600 6 护卫主管1400元?月人×1人1400 16800 7 护卫员1000元?月人×18人18000 216000 8 车辆管理员900元?月人×6人5400 64800 9 保洁绿化主管1400元?月人×1人1400 16800 10 保洁员650元?月人×10人6500 78000 11 绿化工900元?月人×2人1800 21600 31600 12 社会保险

实行 24 小时 门禁 、 时时 保洁 、 24 小时 水电 急 修 等 管理 服务 ， 园区 设置 楼宇 监控 、 楼宇 对讲 、 边界 红外 监测 、 园区 背景 音乐 等 配套 设施 ， 独立 设置 物业 管理 处 。 1 、 区域 经济 指标 ： 附 平面 图 总 占 地 面积 ： 59376 . 54 M2 总 建筑 面积 ： 102982 . 753 M2 其中 ： 住宅 建筑 面积 ： 79380 . 335 M2 包括 带 电梯 住宅 ： 36018 . 48 M2 总 户数 ： 580 户 绿地 率 ： 32 . 46 % 2 、 组织 机构 如下 ： 安 收 全 费 管管 3 、 人员 编制 ： 理 理 管理 处 组 组 名 管理 处 办公室 ： 经理 1 名 行政 助理 1 名 前台 接待 3 名 共 5 工程 维修 组 ： 主管 1 名 水电 专业 维修 各 4 名 综合 维修 3 名 共 12 名 安全 管理 组 ： 主管 1 名 安 管 员 29 名 共 30 名 环保 绿化 组 ： 主管 1 名 班长 1 名 保洁 员 18 名 共 20 名 收费 管理 组 ： 主管 1 名 收费 员 1 名 共 2 名 服务 中心 总 编制 68 名 。 二 管理 费 构成 （ 一 ） 行政 办公 费 ： P1 = Σ Fi / ST （ i = 1 ~ 7 ） F1 行政 办公 人员 费用 ， 包括 工资 、 福利 津贴 、 保险 和 服装 费 等 （ 9638 . 40 元 / 月 ） F2 文具 、 办公 用具 费 、 固定 资产 折旧 费 （ 2204 . 26 元 / 月 ） F3 车辆 使用 费 、 维修 费 （ 622 . 77 元 / 月 ） F4 节日 装点 、 社区 文化 经费 （ 910 . 10 元 / 月 ） F5 公共 交际 费 （ 150 . 24 元 / 月 ） F6 宣传 广告 费 （ 元 / 月 ） F7 杂项 费 （ 办公 用水 、 电 、 通讯 、 差旅 、 工作 餐 、 书报 、 培训 、 证照 年检 等 ） （ 元 / 月 ） ST 三 期 物业 总 面积 （ 79380 . 335 平方 米 ） 行政 办公 费 ： （ 二 ） 壹 般 公共 设施 维护 费 ： P2 = Σ Fi / ST （ i = 1 ~ 10 ） F1 维修 人员 费用 ， 包括 工资 、 福利 津贴 、 保险 和 服装 费 等 （ 6351 . 40 元 / 月 ） F2 公共 照明 系统 费用 ， 包括 电费 、 维修 费 （ 元 / 月 ） F3 给 排水 系统 费用 ， 包括 电费 、 维修 费 （ 元 / 月 ） F4 公共 配电 系统 维修 费 （ 元 / 月 ） F5 消防 系统 维修 费 （ 元 / 月 ） F6 公共 建筑 、 道路 维修 费 （ 元 / 月 ） F7 饮用 水池 清洁 费 （ 元 / 月 ） F8 中控 对讲 门 维修 （ 元 / 月 ） F9 智能 化 车辆 出入 系统 费用 ， 包括 电费 、 维修 费 （ 元 / 月 ） F10 之 上 费用 （ 除 维修 人员 费用 ） 中 的 不 可 预见 费用 ， 按 10 % 计算 （ 元 / 月 ） * F8 电梯 费 ， 包括 电费 、 维修 费 、 不 可 预见 费 （ 按 10 % 计算 ） ST 三 期 物业 总 面积 （ 平方 米 ） 壹 般 公共 设施 维护 费 ： 1 、 电梯 ： 1900 元 / 月 部 29 . 64 万 元 / 年 2 、 智能 系统 和 门禁 系统 ： 6822 元 / 年 3 、 房屋 零散 小修 ： 3000 元 / 月 3 . 6 万 元 / 年 4 、 消防 系统 检修

一 、 物业 服务 费 构成 的 确定 根据 国家 发展 改革 委员 会 和 建设 部 联合 发布 的 《 物业 服务 收费 管理 办法 》 ( 发 改 价格 [ 2003 ] 1864 号 ) 规定 ， 物业 服务 成本 或者 物业 服务 支出 构成 ， 应 包括 以下 几 个 部分 ： ( 1 ) 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 按 规定 提取 的 福利 费 等 。 ( 2 ) 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 的 日常 运行 、 维护 费用 。 ( 3 ) 物业 管理 区域 清洁 卫生 费用 。 ( 4 ) 物业 管理 区域 绿化 养护 费用 。 ( 5 ) 物业 管理 区域 秩序 维护 费用 。 ( 6 ) 办公 费用 。 ( 7 ) 物业 管理 企业 固定 资产 折旧 。 ( 8 ) 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 及 公众 责任 保险 费用 。 ( 9 ) 经 业主 同意 的 其他 费用 。 以上 物业 管理 区域 指 的 是 物业 管理 的 公共 区域 。 根据 《 物业 服务 收费 管理 办法 》 ， 如果 实行 物业 服务 费用 包干 制 ， 物业 服务 费用 的 构成 ， 不仅 包括 物业 服务 成本 ， 还 包括 法定 税费 和 物业 管理 企业 的 利润 ： 如果 实行 物业 服务 费用 酬金 制 ， 在 收取 物业 服务 资金 中 不仅 包括 物业 服务 支出 ， 还 包括 物业 管理 企业 的 酬金 。 二 、 居住 性 物业 服务 费 的 测算 居住 性 物业 服务 费 标准 的 测算 ， 可以 用 下面 一个 简单 的 公式 表示 ： V = Vi ( i = 1 ， 2 ， 3 ， 12 ) V 代表 求得 的 物业 服务 费 标准 ( 元月 · 平方 米 或 元 / 年 · 平方 米 ) ； Vi 代表 各 分项 收费 标准 ( 元月 · 平方 米 或 元年 · 平方 米 ) ； 表示 对 所有 费用 项目 算术 相加 之 和 。 具体 常用 算法 ： 按 类别 分别 测算 ， 最后 求和 服务 费 的 标准 。 1 ． 管理 服务 人员 的 工资 、 社会 保险 和 按 规定 提取 的 福利 费 VlV 1 = FiS ( i = 1 ， 2 ， 3 ， 4 ) ( 元月 · 平方 米 ) 该 项 费用 是 用于 物业 管理 企业 的 人员 费用 包括 : 基本 工资 社会 保险 （ 失业 、 医疗 、 养老 险 ， 一般 占 基本 工资 的 30 % 左右 ） 按 规定 提取 的 福利 费 （ 住房 公积金 、 教育 培训 、 工会 费 等 ， 一般 占 基本 工资 的 14 % 左右 ） 加班 费 和 服装 费 不 包括 管理 、 服务 人员 的 奖金 （ 奖金 从 盈利 中 提取 ） Fl 基本 工资 ( 元月 ) 。 F2 按 规定 提取 的 福利 费 ( 元 / 月 ) ， 包括 福利 基金 、 工会 经费 、 教育 经费 、 社会 保险 、 住房 公积金 等 。 F3 加班 费 ( 元月 ) 。 F4 服装 费 ( 元 / 月 ) 。 S 表示 可 分摊 费用 的 建筑 面积 之 和 。 单位 为 平方 米 ( m2 ) 。 物业 共用 部位 、 共用 设施 设备 的 日常 运行 、 维护 费用 V2 V2 = FiS ( i = 1 ， 2 ， 3 ， 4 ， 5 ) ( 元月 · 平方 米 ) 其中 ： F1 公共

如何 做 物业 费 测算 万科 物业 关键 业务 流程 标准 化 系列 课程 目标 让 各 部门 负责 物业 费 测算 同事 ， 了解 并 掌握 物业 费 测算 原则 、 方式 、 方法 ， 并 能 独立 开展 对 项目 的 测算 。 这么 高 物业 费 有 什么 服务 特色 ？ 定 要 考虑 未来 持续 经营 地产 项目 经理 ： 物业 费 不 能 光 把 物业 费 测算 高 ， 也 要 考虑 亮点 服务 、 支持 销售 @ # $ % % % ^ & & * * ^ % $ # & * & ( # ^ 你们 测算 人员 费用 太 高 了 ， 给 员工 能 开 到 这么 多 吗 ？ 服务 中心 经理 ： 现在 什么 都 涨 ， 就 物业 费 不 涨 ， 物业 不 亏损 才 怪 ？ 部分 购房 者 ： 万科 物业 服务 真 好 ， 但是 物业 费 也 挺 高 啊 老 业主 A ： 物业 费 这么 多年 未 涨 ， 确实 该 涨 点 、 老 业主 B : 凭 什么 涨价 ， 物业 费 已经 很 高 了 万科 物业 关键 业务 流程 标准 化 系列 物业 费 测算 定义 及 目的 A 定义 物业 费 ： 是 物业 产权 人 、 使用 人 委托 物业 管理 单位 对 居住 小区 内 的 房屋 建筑 及其 设备 、 公用 设施 、 绿化 、 卫生 、 交通 、 治安 和 环境 等 项目 进行 日常 维护 、 修缮 、 整治 及 提供 其他 与 居民 生活 相关 的 服务 所 收取 的 费用 。 物业 费 测算 ： 物业 服务 企业 对 目标 物业 的 房屋 建筑 及其 设备 、 公用 设施 、 绿化 、 卫生 、 治安 和 环境 容貌 等 项目 开展 日常 维护 、 修缮 、 整理 服务 以及 提供 替 他 相关 服务 ， 对 所 收取 的 费用 基准 进行 计算 的 过程 。 万科 物业 关键 业务 流程 标准 化 系列 物业 费 测算 定义 及 目的 A 目的 确定 合理 费 服务 费 中 收费 标准 ， 为 物业 管理 的 正常 经营 提供 保障 。 衡 及 健康 低 物业 服 出 运营 。 务 费 定价 标准 。 万科 物业 关键 业务 流程 标准 化 系列 如何 做 物业 费 测算 B 测算 依据 - 法规 一 、 国家 级 1 、 《 物业 服务 收费 管理 办法 》 - - - - 发改委 、 建设 部 20042 、 《 最低 工资 规定 》 - - - 人 社 部 二 、 地方 级 1 、 当地 省市 关于 物业 管理 / 服务 收费 ( 规定 / 指导 意见 （ 标准 ） / 管理 办法 等 。 2 、 当地 物业 管理 方面 条例 、 办法 。 3 、 最低 工资 调整 系数 。 É ò Ñ ô Ê Ð × ¡ Õ ¬ Ð ¡ Ç ø Î ï × î µ Í ¹ ¤ × Ê ¹ æ ¶ ¨ ¹ Ø Ó Ú ¹ « ² ¼ ¶ « Ý ¸ Ê Ð × ¡ ± ± ¾ © Ê Ð Î ï Ò µ · þ Î ñ Ê Õ Î ï Ò µ · þ Î ñ Ê Õ · Ñ ¹ Ü À í Õ ¬ Î ï Ò µ ¹ Ü À í · þ Î ñ Ê Õ · Ñ Õ þ ¸ ® Ö ¸ µ Ò µ ¹ Ü À í · þ Î ñ Ê Õ · Ñ µ È ¼ ¶ ¿ ¼ º Ë Æ À · Ñ ¹ Ü À í ° ì · ¨ ° ì · ¨ 万科 物业 关键 业务 流程 标准 化 系列 如何 做 物业 费 测算 B 测算 依据 -

人力综合本钱测算〔一〕制定人员架构及编制方案1、根据工程建筑面积等根本信息及集团定岗定编原那么制定客服中心人员架构图〔详见附件三〕及编制方案.2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定, 会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围.〔二〕制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算, 一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算.2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算,可参考<前期介入物业效劳协议>中的相关标准〔详见附件四〕制定.人力综合本钱测算表洋房独立区域人,人力本钱本钱分摊元；合计元.别墅独立区域人,人力本钱本钱分摊元； 共用性质人力元；共用性质人力元； 商铺独立区域人,人力本钱本钱分摊元；合计元. 清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用.2、根据当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800 元/人/月；广州区40 万仃左右〔保洁65-80 人左右〕成熟楼盘清洁外包费用约9-12 万元/月.3、清洁外包一般按包工包料〔人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含〕计算费用标准.4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用,一般可按5 元/户的标准计算；2、绿化养护一般根据当地市场价格水平按平均每平方米养护费用〔包工包料〕乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用.3、绿化养护费用一般按1-1.5 元/W 的单价标准进行测算. 秩序维护费用测算秩序维护费用主要包括：警用器材装备〔巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硕盘、夜间反光衣等〕的维护及更新费用等,根据保安岗位数虽及相关设备配置数虽进行估算.秩序维护费用测算表 日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水电、网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用.2、日常办公费用可按工程实际情况结合下表参考标准进行测算,也可按大约100 元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算.日常办公费用测算表 设备维护费用测算1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水〔含水景水泵〕、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用.2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式〔物业公司出大额材料费用,支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用〕,一般300-500 元/月；