最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释

前言随着中国商品房市场的快速发展，商品房买卖合同纠纷也越来越多，因此最高人民法院特别颁布了本文解释，以规范此类案件的审理。关于适用法律的问题对于未约定限制转让的情况当合同不约定限制转让的情况下，如买受人向第三人转让，应当以《中华人民共和国物权法》的相关规定为准进行处理。对于约定限制转让的情况当合同明确约定限制转让的情况下，在买受人与第三人转让之间，应当优先考虑由开发商等出售单位行使优先购买权。如果出售单位不行使优先购买权，则须要求买受人与第三人按约定向开发商等支付违约金。在实践中，当约定过于苛刻，导致无法履行或者对买受人不公平的，应当根据《合同法》等相关法律进行调整。对于楼层及朝向问题的约定当合同明确约定房屋楼层及朝向的情况下，如开发商未按约定交房，则买受人有权要求按约定的楼层和朝向退货或要求履行合同。如果开发商无法履行，买受人应当按照约定获得经济补偿。如果合同中并未约定楼层及朝向，则没有约定的情况下应当根据《物权法》等相关法律进行处理。对于房屋质量问题的处理当合同中明确约定合同约定房屋质量等情况下，如开发商未按约定交房，则买受人可要求按照合同要求提供相应的质量保证、维修或更换。如果屋内留有返修和整改的问题，开发商应当承担相应的返修责任。如果屋内出现严重质量问题，买受人可要求退货或要求开发商履行义务，或者同时要求赔偿经济损失。对于物业服务问题的处理当合同中约定服务性质的情况下，物业公司应当按照合同要求提供服务并保证服务质量。如果物业公司提供的服务存在不合理的问题，如费用过高、服务不达标等，买受人可以要求物业公司按照合同要求提供服务，并要求物业公司赔偿经济损失。结语在处理商品房买卖合同纠纷案件时，应当遵循《合同法物权法》等相关法律的规定，并根据具体情况进行具体分析、具体处理。最高人民法院颁布本文解释，旨在进一步规范商品房市场，维护购房者合法权益，促进商品房市场健康发展。

最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是由最高人民法院审判委员会于 2003 年 3 月 24 日通过，并自 2003 年 6 月 1 日起施行的法律解释。后经过 2020 年 12 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1823 次会议的修正，自 2021 年 1 月 1 日起施行 _ 。此解释旨在正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践而制定。其中涉及的主要内容包括： 1 . 商品房买卖合同的定义：房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 2 . 预售合同的效力：出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的预售合同应认定无效，但在起诉前取得许可证明的，可认定有效。 3 . 销售广告和宣传资料的性质：视为要约邀请，但具体确定的说明和允诺对合同订立及房屋价格有重大影响的，构成要约。 4 . 定金的处理：因当事人一方原因未能订立合同，按法律规定处理定金；因不可归责于双方的事由导致合同未能订立，出卖人应返还定金。 5 . 认购、订购、预订等协议的认定：具备商品房买卖合同主要内容且出卖人已收受购房款的，认定为商品房买卖合同。 6 . 合同登记备案的要求：当事人不能以未办理登记备案手续为由请求确认合同无效，但当事人另有约定的除外。此外，该解释还规定了其他相关条款，如买受人因出卖人与第三人恶意串通无法取得房屋时的处理办法等 _ 。最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问（ 1 ）首先，它明确了商品房买卖合同的定义，即房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同 _ 。其次，对于预售合同的效力问题，解释规定，如果出卖人未取得商品房预售许可证明而与买受人订立预售合同，该合同应被认定为无效。但如果出卖人在起诉前取得了预售许可证明，那么该合同可以被认定为有效 _ 。此外，解释还涉及商品房的销售广告和宣传资料的处理。虽然这些广告和资料通常被视为要约邀请，但如果出卖人

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

司法解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ( 2003 年 3 月 24 日最高人民法院审判委员会第 1267 次会议通过，根据 2020 年 12 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1823 次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正 ) 为正确、及时审理商品房买卖合同纠反的，应当承担违约责任。纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中第四条出卖人通过认购、订购、预订华人民共和国城市房地产管理法》等相关等方式向买受人收受定金作为订立商品房法律，结合民事审判实践，制定本解释。买卖合同担保的，如果因当事人一方原因第一条本解释所称的商品房买卖合未能订立商品房买卖合同，应当按照法律同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖关于定金的规定处理；因不可归责于当事人 ) 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会人双方的事由，导致商品房买卖合同未能销售并转移房屋所有权于买受人，买受人订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许协议具备《商品房销售管理办法》第十六条可证明，与买受人订立的商品房预售合同，规定的商品房买卖合同的主要内容，并 a 应当认定无效，但是在起诉前取得商品房出卖人已经按照约定收受购房款的，该协预售许可证明的，可以认定有效。议应当认定为商品房买卖合同。第三条商品房的销售广告和宣传资第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明续为由，请求确认合同无效的，不予支持。和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的当事人约定以办理登记备案手续为商订立以及房屋价格的确定有重大影响的，品房预售

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释　　一、引言　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。　　　　二、商品房买卖合同的订立与效力　　（一）本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。　　（二）出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。　　（三）商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。　　（四）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失 30 ％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。　　（五）商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　　　三、商品房销售合同的履行和房屋交付使用　　（一）出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事

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最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》学习材料《买卖合同纠纷案件适用法律汇编》最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》学习材料2012年6月12日一、买卖合同的成立及效力《合同法》第三十三条【确认书与合同成立】当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的，可以在合同成立之前要求签订确认书。签订确认书时合同成立。第四十八条【无权代理人订立的合同】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十条【法定代表人越权行为】法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。第五十二条【合同无效的法

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释－－2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过法释[2003]7号文 2003年6月1日起施行

政策法规 2 0 03 ． 6 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 2003 年 3 月 24 日最高人民法院审判委员会第 1267 次会议通过法释 [ 2003 ] 7 号文 2003 年 6 月 1 日起施行为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业 ( 以下统称为出卖人 ) 将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释——2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过（法释[2007]7号文 2003年6月1日起施行）

维普资讯 http : / / www . cqvip . com IIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIII 巾目房地产金 ■ · 2003 · 簟 9 期 It 111111111111111111111111111111111111 I 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 2003 年 3 月 24 日最高人民法院审判委员会第 1267 次会议通过法释 [ 2003 ] 7 号文 2003 年 6 月 1 日起施行为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置开发企业 ( 以下统称为出卖人 ) 将尚未建成或者已竣工的房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受第八条的规定处理。人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以 ( 一 ) 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明又将该房屋抵押给第三人；和允诺即

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）

A l I - ／最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若千问题的解释 ( 200 3 年 3 月 24 日最高人民法院审判委员会第 1 267 次会议通过 ) 为正确及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》，中华人民共和国合同法》、中华人民共和国城市房地产管理法》、 “ 中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践．制定本解释第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业 ( 以下统称为 L { J 卖人 ) 将尚末建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人玎立的商品房预售台同，应当认定无效，但是住起诉前取得商品房预售午可证明的，呵以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，井对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说叫和允诺即使未载八商品房买卖合同，亦 7 4 法释【 2 0 0 3 ] 7 号应当视为合同内容，当事几违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预 ¨ 等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归贵干当事人叔方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商

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最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 2012 年 3 月 31 日最高人民法院审判委员会第 1545 次会议讨论通过了《买卖合同解释》。该司法解释自 2012 年 7 月 1 日起施行。为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。送货单、收货单、结算单、发票等是判定买卖合同是否成立的重要证据。对账确认函、债权确认书等函件、凭证具有推定合同成立的效力。第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本条确认了认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，制裁恶意违约人，缔约过失的抗辩从此退出历史舞台。第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本条对出卖人在缔约和履约时没有所有权或处分权的买卖合同的效力问题，明确地予以肯定，防止了大量买卖合同遭遇无效认定之命运。关

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读(同名17694)

1 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读　　为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。　　【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。　　另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定： “ 最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释 ” ，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓 “ 县官不如现管 ” 啊。　　第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。　　【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义， “ 商品房 ” 大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于 “ 公房 ” 和 “ 二手房 ” 来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。　　中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它

关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的解释

关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的解释一、商品房买卖合同纠纷概述1. 商品房买卖合同纠纷的定义a. 商品房买卖合同纠纷是指因商品房买卖合同而产生的争议。b. 纠纷涉及合同主体、合同内容、合同履行等方面。c. 纠纷可能涉及合同解除、违约责任、合同无效等问题。2. 商品房买卖合同纠纷的特点a. 涉及面广，包括房地产开发企业、购房者、中介机构等。b. 法律关系复杂，涉及合同法、物权法、房地产管理法等多个法律领域。c. 纠纷解决难度大，涉及合同履行、合同解除、违约责任等方面。3. 商品房买卖合同纠纷的法律适用a. 适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。b. 适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。c. 适用《中华人民共和国房地产管理法》的相关规定。二、商品房买卖合同纠纷的法律适用原则1. 合同法原则a. 合同自由原则：当事人可以根据自己的意愿设立、变更、终止合同。b. 诚实信用原则：当事人应当遵循诚实信用原则，履行合同义务。c. 公平原则：当事人应当公平地

最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用

第 29 卷第 6 期 20 16 年 11 月长春理工大学学报 ( 社会科学版 ) J ourn al of Changchun University of Science and Tec hnology ( Social Sciences Edition ) V o 1 ． 29 N o ． 6 NOV ． 20 16 最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的司法适用郭仕捷，丁国民 ( 福州大学法学院，福建福州， 350100 ) [ 摘要 ] 《商品房买卖司法解释》第三条关于销售广告和宣传资料视为要约的条件过于严格，加之司法实践中开发商的伎俩、法院的保守、要约邀请视为要约裁判标准不明确等，导致购房人举证困难，权益保护不尽到位。购房人应当注意取证、事先预防；法院则应当以更宽松的标准处理相关问题；立法应当将第三条中条件之并列模式转换为选择模式。 [ 关键词 ] 要约；商品房买卖合同；合同纠纷；司法适用 [ 中图分类号 ] D 923 ． 6 [ 文献标识码 ] A [ 作者简介 ] 郭仕捷 ( 1993 一 ) ，男，硕士研究生，研究方向为消费者保护法、经济调控法。丁国民 ( 1966 一 ) ，男，博士，教授，博士生导师，研究方向为经济法、环境法。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 ( 以下简称《商品房买卖司法解释》 ) 于 2003 年 6 月 1 日生效。其中，第三条对销售广告和宣传资料视为合同内容的情形进行了规定，该条文被视为规制商品房开发商虚假宣传、夸大宣传的利器。然而，在司法实践中，其运用状况却不尽如人意，各地法院裁判亦有所差别。如何理解和运用该条文是法律从业者所面临的难题。从理论上讲，开发商通过广告宣传，目的在于诱使民事主体与其进行房屋买卖交易之法律行为，这也就决定了该种广告宣传本质上为要约邀请，双方权利义务之确定最终以实际签订的商品房预售合同为准。然而，虽有行政部门对虚

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 ( 2020 修正 ) 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（ 2003 年 3 月 24 日由最高人民法院审判委员会第 1267 次会议通过，根据 2020 年 12 月 23 日最高人民法院审判委员会第 1823 次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释

最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释(2012年 3 月3 1 日最高人民法院审判委员会第 1545次会议通过，根据 2020年 12月2 3 日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践,制定本解释。一、买卖合同的成立第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关

评析“最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”

维普资讯 http : / / www . cqvip . com 1 O eco n o mya n d I aw 团船自回施所做的说明和允诺具体确定，并对商品随着房地产业的迅猛发展和住房制房买卖合同的订立以及房屋价格的确定度改革的深化．商品房买卖合同纠纷逐年有重大影响的，应当视为要约。这些被 “ 视增加．而相关法律规定比较原则，使得实为要约 ” 的条款，即使未载入合同，也仍视践中人民法院在处理此类纠纷中遇到了为合同内容，当事人违反的，将承担违约许多具体适用法律的问题。针对此，最高评析人民法院 2003 年 3 月 24 日通过了《关于责任。相比之下，违约责任的损害赔偿比审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律缔约过失责任的损害赔偿对当事人更为有利，因此，这 f 第 3 条 ) 更有利于保护购房若干问题的解释》 f 下简称解释 ) ，该解释自人的权益。 2003 年 6 月 1 日起施行。最同古解释对商品房预售合同的效力、商品 2 ．解释对定金的问题作出了明确的规房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩定。解释规定，出卖人通过认购、订购、预水、商品房的交付使用及风险承担、商品定等方式向买受人收买定金作为订立商房质量、商品房包销、商品房担保贷款 f 按品房买卖合同担保的．如果因当事人一方揭 ) 等方面如何具体运用法律作出更加明原因未能订立商品房买卖合同．应当按照确、具体的规定。其中，对房地产开发企业法律关于定金的规定来处理：因不可归责严重违反诚实信用原则、损害买受人利益于当事人双方的事由，导致合同未能订立的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以的，出卖人应当将定金返还买受人。实际纠纷案件适用法律蓉问一题的解释一一一一一一院关于审适用惩罚性赔偿原则。从这点可以看出，上很多开发商制作的认购书中．仅仅规定法院出台这一司法解释时最重要的考虑了购房人士一方的义务．即在几日内不签便是如何保护购房人的利益。因为在实

对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条的评议

摘要 : 本文对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 6 条所规定的两款内容作出进一步的探讨和分析 , 文中着重讨论了商品房预售合同的成立与生效问题及商品房预售合同的不生效与无效的区别 , 同时就登记备案对合同的效力影响作了分析 , 并对该解释第 6 条所存在的不足提出自己的看法。关键词 : 预售合同 ; 合同成立与生效及无效 ; 登记备案中图分类号 : D418 文献标识码 : A 文章编号 : 1672 - 5557 ( 2004 ) 03 - 0061 - 04 在现时房地产纠纷中 , 房屋买卖合同纠纷是人们关注的焦点之一 , 中消协多年来所作的统计表明 , 购房者与开发商 ( 或销售商 ) 因买卖房屋而产生的合同纠纷投诉的数量一直居高不下。从近年的立法来看 , 1995 年生效的《城市房地产管理法》也仅是从管理角度对房地产转让作出了粗略的规定 , 而更具体的规定则体现为建设部于 2001 年颁布的《商品房销售管理办法》和 1994 年颁布的《城市商品房预售管理办法》 , 同时各地也制定了相应的条例、办法等 , 但这些具体规定仅为行政规章或地方性法规 , 从法律效力等级来看 , 其效力对法院不具有当然的拘束力 , 甚至仅局限于地方上适用 , 而且其内容也多出于行政管理方面的考虑 , 这使得实践中对房地产买卖合同产生的纠纷缺乏全国统一的有严格拘束力的规范。针对此 , 最高人民法院 2003 年 3 月 24 日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 ( 下简称解释 ) , 该解释自 2003 年 6 月 1 日起施行。该解释无疑对司法机关在审理商品房买卖合同案件中起到了较好的指导作用。本文着重对司法解释的第 6 条所规定的两款内容作出进一步的探讨和分析 , 并对该条所存在的不足提出自己的看法 , 以求教于同仁。一、商品房预售合同的成立与生效最高人民法院 2003 年 3 月 24 日通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第 6 条第 2 款 “ 当事人以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的 , 从其约定 , 但当事人一方已经履行主要义务 , 对方接受的除外。 ” 从该条款的反面推理来看 , 其言下之意即为 : 若当事人未约定以登记备案手

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定的一项司法解释，经法释〔2003〕7号公布，法释〔2020〕17号修正，自2003年6月1日起施行（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》修正）为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建

2025年漫谈《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

漫谈《有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》 3月24日，最高院审委会通过了《有关审理商品房买卖协议纠纷案件适使用方法律若干问题解释》（下简称“《解释》”），《解释》将于6月1日起施行。学习了《解释》，虽然略有头痛医头，脚痛医脚之嫌，但学习下来，感到还是非常贴近近年来商品房买卖协议纠纷中出现新动向。我个人认为，近几年出现商品房买卖协议纠纷与过去有不一样特点，其原因也许是商品房市场供需关系发生了较大变化。大家也许还记得，东南亚金融危机以来，我国商品房市场遭受重创，价格下挫，因此在过去（可以粗略地指99年此前）产生商品房协议纠纷，往往体现为出现“烂尾楼”，办不出“小产证”，开发商不接受小业主退房等。而近年来，我国商品房市场复苏，价格上扬，甚至有人认为过热或产生泡沫，因此近年产生商品房协议纠纷，往往体现为产生问题后（包括无证预售或存在质量缺陷等），开发商同意退房而小业主不一样意退

解读《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

精选资料解读《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（ 2012 年 3 月 31 日最高人民法院审判委员会第 1545 次会议通过）　　为正确审理买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，结合审判实践，制定本解释。一、买卖合同的成立及效力第一条当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。交易送货单可视作合同司法解释第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。李小宁律师介绍，实践中有不少小公司，一般都是以送货单等代替签合同， “ 往往一个电话，经销商便送货上门，后来卖不掉了又以没订货为由要求退货 ” 。因此，新的司法解释更利于操作。至于第二款规定的空白对账确认函、债权确认书等，根据司法解释的规定，法院会首先支持原告及持有函件人的请求，但如果对方能提供相反证据证明，则法院会酌情予以判断。（速解：送货单、收货单、结算单等可证买卖合同关系。）可修改编辑精选资料第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。最高法院新闻发言人孙军工介绍，这是司法解释遵循 “ 鼓励交易，增加财富 ” 的原则，针对在市场交易活动中存在

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用

《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用 2006 - 9 - 25 9 : 57 来源：法律教育网　【大中小】【我要纠错】　　一、起草背景　　随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。《城市房地产管理法》的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。消费者协会的统计资料表明，商品房问题为近几年来的十大投诉热点。　　针对《城市房地产管理法》施行前的房地产纠纷案件，我院曾于 1995 年 12 月 27 日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，使房地产纠纷得以及时、有效地处理。《城市房地产管理法》施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。全国法院 20 XX 年受理的 8 万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占 25 ％，而在 20 XX 年第一季度受理的 6898 件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近 50 ％。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律法规比较原则，人民法院在审理商品房中遇到法律适用的难题。为此，从 20 XX 年 3 月初，我们多次赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经我院审委会讨论通过，于 20 XX 年 5 月 7 日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题