人力综合本钱测算〔一〕制定人员架构及编制方案1、根据工程建筑面积等根本信息及集团定岗定编原那么制定客服中心人员架构图〔详见附件三〕及编制方案.2、人员编制应按楼盘成熟阶段的人员岗位及人数制定, 会所、六大中心、剧场等配合销售的人员岗位及停车场管理岗位不纳入测算范围.〔二〕制定人员工资及福利标准1、人员工资标准参考当地工资水平结合集团薪酬体系估算, 一般按集团相应岗位的薪资标准起薪线计算.2、社保、公积金、餐补等福利性费用按集团要求标准结合当地实际情况估算,可参考<前期介入物业效劳协议>中的相关标准〔详见附件四〕制定.人力综合本钱测算表洋房独立区域人,人力本钱本钱分摊元；合计元.别墅独立区域人,人力本钱本钱分摊元； 共用性质人力元；共用性质人力元； 商铺独立区域人,人力本钱本钱分摊元；合计元. 清洁管理费用测算1、清洁管理费用主要包括：保洁人员外包、垃圾清运、日常消杀等费用.2、根据当地市场价格水平按平均每人每月费用乘以清洁人数计算清洁人员外包费用；一般为1300-1800 元/人/月；广州区40 万仃左右〔保洁65-80 人左右〕成熟楼盘清洁外包费用约9-12 万元/月.3、清洁外包一般按包工包料〔人工、清洁物料、清洁用具、清洁机器购置全部包含〕计算费用标准.4、根据园区规划入住户数估算每月生活垃圾清运费用,一般可按5 元/户的标准计算；2、绿化养护一般根据当地市场价格水平按平均每平方米养护费用〔包工包料〕乘以园区绿化面积估算总体绿化养护费用.3、绿化养护费用一般按1-1.5 元/W 的单价标准进行测算. 秩序维护费用测算秩序维护费用主要包括：警用器材装备〔巡更棒、对讲机、灭火器、雪糕筒、隔离带、消防作战服、防毒面具、录像机硕盘、夜间反光衣等〕的维护及更新费用等,根据保安岗位数虽及相关设备配置数虽进行估算.秩序维护费用测算表 日常办公费用测算1、日常办公费用主要包括：办公用水电、网络通讯、报刊杂志、日常办公用品、社区文化、对外关系、交通差旅、招聘广告、业务接待等费用.2、日常办公费用可按工程实际情况结合下表参考标准进行测算,也可按大约100 元/人/月的总体办公费用标准乘以客服中心总人数进行估算.日常办公费用测算表 设备维护费用测算1、设备维护费用主要包括：电梯、机械车位、供配电、公共照明、供暖、给排水〔含水景水泵〕、消防、监控安防等各项设备系统的日常维护维修费用.2、电梯日常维护维修费用一般采用半包维保形式〔物业公司出大额材料费用,支付给维保单位的维保费包含人工及小额材料费用〕,一般300-500 元/月；

小区物业设施维修保养费用测算方案1、电梯电费：KW/台台系数小时/天RMB/KWh天年11260.3240.62365465996.961520.3240.6236548880.8电梯维保费用：28部×9000元/部=252000元2、楼内公共照明：KW小时/天天RMB/KWh年3063650.62407343、外围照明：KW小时/天天RMB/KWh年893650.6216214.8工具仪表费：20000元检测试验费：25000元维修材料费：30000元高压值班要资：1700元/月×12月×4人=81600元4、弱电仪器电费：KW小时/天天KMB/KWh年5243650.6227156委保费用：65000元工具仪表费：15000元维修材料费：18000元人员工资：1700元/月×12月×4人=81600元5、供冷能耗及材料费：总小时/天系数电费天数年费（KW）（元）制冷机96824h0.40.62150864230.4泵、风机341.524h10.62150762228空调运行用水费：45000元/年空调冷冻机组年保费：80000元/年空调运行材料费：80000元/年供冷年耗能、材料费（总）1831458.4元供暖能耗费：总小时/天系数电费天数年费（KW）（元）泵、风机23024h10.62120410688（供冷/暖员工工资）员工数量：1700×7×12=142800元/年供冷/暖总能耗：0.076元/·天2.284元/·天6、给排水设备

项目基础数据规划建设净用地面积32389.63 平方米总建筑面积172006.91 平方米地上建筑面积118038.02 平方米其中：电梯住宅建筑面积114938.02 平方米架空层建筑面积1783.65 平方米小区服务用房建筑面积659.21 平方米物业管理用房建筑面积657.14 平方米地下建筑面积53968.89 平方米其中：地下停车场建筑面积46326.08 平方米地下物管用房工具间建筑面积2686.16 平方米地下设备用房建筑面积2095.69 平方米非机动车库建筑面积2860.96 平方米绿地面积9674.78 平方米建筑密度21.1%容积率4.5绿地率35.7%。建筑物3 幢；6 个单元机动车停车位1370 辆其中：地下停车位1356 辆地面停车位14 辆住户846 户中控室1 间车行出入口2 个人行出入口2 个（与车行出入口共用）电梯数量18 台（均按25 层站计）3.2 万17 万11.8 万11.5 万5.4 万1 万精选文档物业管理服务收支测算及说明一、测算总述本项目规划建设净用地面积32389.63 平方米，总建筑面积172006.91 平方米，地上建筑面积118038.02 平方米，地下建筑面积53968.89 平方米，其中电梯住宅建筑面积114938.02 平

管理费收入测算表编制单位：单位：元收费面积(平方米）费率收缴率月管理费金额年管理费金额4978912100%597468.007169616.00收支盈亏情况测算表编制单位：单位：元内容行次月累计1月至12月累计备注一、主营业务收入1597468.007169616.00减：总支出2597281.077092132.83五、净利润（亏损以“-”号填列）3186.9377483.17物业管理费用测算表编制单位：序号费用名称测算依据及说明人数（人）月支出（元）年支出备注一人工费用（一)工资1管理处主任8300工资元/月/人18125.0097500.002综合管理部主管3970工资元/月/人13970.0047640.003出纳2330工资元/月/人12330.0027960.00人事行政兼资料档案412598.0031176.00管理员2598工资元/月/人5环境专员2970工资元/月/人12970.0035640.00客服员2400工资元/月/人24800.0057600.006工程主管4900工资元/月/人14900.0058800.007工程师3767工资元/月/人14237.0050844.00附表一：《人工标准》8强弱电工4237工资元/月/人24696.0056352.009空调工和水工2348工资元/月/人24696.0056352.0010综合维修员2348工资元/月/人510235.00122820.0011安保部队长3870工资元/月

物业管理属于保本微利的服务行业,正确地核算物业管理营业成本,控制各项开支，是物业管理公司能够正常运转的基础·管理费测算采用成本倒算原则。测算依据：1、依据xx花园最新提供的资料及数据;2、依据《物业管理条例 深圳经济特区住宅区物业管理条例》和实施细则及有关政策法规；3、没有政策规定及指导标准的按市场价测定;4、参照我公司物业管理经验数据；5、物业管理公司管理佣金按10%提取；6、本测算不含维修基金所涉及的内容。XX花园管理费测算表序类别项目依据号计算式月金额岗位人数备注元/m1.月工资标准:元/月1.主任2800.0012800.001x2800.002.客服主管12000.001x2000.002000.003.事务助理(一)管理服务人员基本工资标准21500.002x1500.003000.004.收款员21500.002x1500.003000.005.工程水电主管6.维修工2000.0011x2000.002000.0021500.002x1500.003000.007.保安主管11800.001x1800.001800.008.保安员1000.001515x1000.0015000.009.环境主管11500.001x1500.001500.0010.清洁工700.001616x700.0011200.00小计(一)4243500.0043500.00人均工资1035.71元/月人均日工资:34.52元1.基

附件1规划指标说明:本测算表中有红色底纹的内容带有计算公式,请不要手写录入或更改名称指标数据名称指标数据名称指标数据名称指标数据名称指标数据总占地面积总建筑面积总收费建筑面积计容积率面积容积率绿地率绿化面积小区出入口会所面积水景观面积人防工程面积物业管理用房面积居委会物业面积业委会物业面积警务站面积产品类型建筑面积收费面积绿化面积绿地率容积率户数单元数楼层数产品构成封闭物业收费建筑面积增压水泵收费物业建筑面积中央空调收费物业建筑面积多层住宅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 洋房住宅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 别墅住宅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 住宅电梯住宅0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 商业物业0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 小计0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.00业主产权会所0.000.000.000.00业主产权学校0.000.000.000.00业主产权幼儿园0.000.000.000.00公建物业业主产权活动中心0.000.000.000.00其他

物业服务费总表序号名称月费年费单价备注1物业人员费用2共设备设施日常运行维护费3清洁卫生费用4绿化养护费用5秩序维护费用6低值易耗品摊销7办公费用8公共责任险9不可预测10企业管理费11营业税金元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月元/平方米.月 物业服务费测算明细表序号项目平均月费用年费用元//月说明11.11.21.32物业人员费用工资社会保险费及福利工服购置摊销费共设备设施日常运行维护费2.1.1工资2.1.2社会保险费及福利2.1.3工服购置摊销费土建维修、电料、水暖2.2.1配件等2.2.低压配电柜及配电箱维2修费2.2.3避雷设施检测费用2.2.各类仪器、仪表检测费42.2.5公共区域能源费用3清洁卫生费用3.1保洁员工费用3.1.1工资3.1.2社会保险费及福利3.1.3工服购置摊销费3.2清洁费用清洁物料及小型清洁器3.2.1具费3.2.2垃圾清运费3.2.4化粪池清掏费3.2.5杀虫灭鼠费4绿化养护费用5秩序维护费用5. 物业服务中心人员费用明细表费用(元）序号项目人数标准年支出备注月支出经理1人事1会计1助理1客服3办公室小计7工程部1社会福利及保险工服购置摊销费合计主管维修员小计社会福利及保险工服购置摊销费合计主管秩序维护部领班秩序员小计社会福利及保险工服购置摊销费合计主管领班保洁员小计保洁部社会福利及保险工服购置摊销费合计2人员费用总计 服务中心工服购置预算表年购置标使用年限行号人员岗位准人数购置费用平均年费用1办公室经理人事会计助理1.11.21.21.31.422.12.333.13.244.14.2客服工程部主管维修员秩序维护部主管秩序员保洁部主管保洁员合计 设备设施购置计划表品名数量单位单价合计折旧金额摊销年限55333331、通讯、办公设备1.1复印机1.2电脑1.3打印机1.4扫描仪1.5点钞机1.6对讲机1.7文件柜台台台台台台台小计323台个台3333332、清洁设备2.1清洁服务车2.2垃圾桶2.3吸尘器3、工程工器具3.1冲击钻3.2手电钻3.3电气焊设备3.4砂轮切割机3.5管道疏通机3.6水泵台台台台台台小计合计 公共区域能源及安全消防系统测算明细表序号系统分项目费用备注1公共区域能源费1.1应急及安全出口照明设施1.2物业办公能源费1.4监控、门禁等能耗1.5楼道、路灯照明用电费用2安全、消防系统2.1消防水泵保养费2.2监控探头维护费2.3消防系统能源合计 物业设备设施年用电明细单价年/序号设备名称数量(元)天费用(元)备注功总功小时/率率天(W)(kW)1监控、门禁电费监控探头维护费23消防系统能源4低压配电柜及配电箱维修费 绿化费用明细名称数量标准月工资年工资备注序号1人员费用1.2绿化领班1.3绿化员小计1.4社会福利及保险1.5工服购置摊销费备注单价(元序号名称/吨)总价数量(平方米)用量(吨/平方米)2水费名称数量合计折旧金额折旧年单位单价序号限33.1剪草机台3.2绿化工具套3.3绿化用药批合计预算备注：1、物业人员费用：包括服务中心管理人员及客服人员工、工程部人员工资、社会福利及保险。2、清洁卫生费用：包括保洁部人员工资、社会福利及保险和公共区域环境清洁物耗费用，垃圾清运、粪池清掏等外包费用。按照市场价格计算。3、绿化养护费用：包括了绿化人工费、绿化用水费、农药化肥费。4、公共秩序维护费用：包括秩序维护员的工资、社会福利及保险和安全防范设备日常维护费用。

由中国总会计师协会专家项目组成员-周国海教授撰写《项目基础数据》规划建设净用地面积3.2万32389.63平方米总建筑面积17万172006.91平方米地上建筑面积11.8万118038.02平方米其中：电梯住宅建筑面积11.5万114938.02平方米架空层建筑面积1783.65平方米小区服务用房建筑面积659.21平方米物业管理用房建筑面积657.14平方米地下建筑面积5.4万53968.89平方米其中：地下停车场建筑面积46326.08平方米地下物管用房工具间建筑面积2686.16平方米地下设备用房建筑面积2095.69平方米非机动车库建筑面积2860.96平方米绿地面积1万9674.78平方米建筑密度21.1%容积率4.5绿地率35.7%。建筑物3幢；6个单元机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间车行出入口2个人行出入口2个（与车行出入口共用）18台（均按25层站计）电梯数量物业管理服务收支测算及说明一、测算总述本项目规划建设净用地面积32389.63平方米，总建筑面积172006.91平方米，地上建筑面积118038.02平方米，地下建筑面积53968.89平方米，其中电梯住

物业管理费用测算方法一般而言,住宅小区的公共服务费用构成主要包括:管理、服务人员的工资及福利费;公共设施设备日常运行、维修及保养费;绿化费;清洁卫生费;保安费;办公费;固定资产折旧费;法定税收等。各项具体费用的测算方法如下:1、工资及福利费测算工资及福利费用主要由物业管理公司人员的基本工资以及按规定提取的职工福利费、加班费、服装费(不含奖金)等构成。(1)基本工资(元/月)基本工资标准应根据当地工资水平以及企业性质、效益、工作岗位等因素确定。(2)福利费(元/月)福利费包括：福利基金一按职工工资总额的14%计算。工会经费按职工工资总额的2%计算。教育经费一按职工工资总额的1.5%计算。社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待(失)业保险、住房基金等。其中待(失)业保险按工资总额的1%计算,其他各项按地方规定由物业管理公司自行确定。(3)加班费(元/月)通常按人均月加班2天,乘以日平均工资(月平均工资除以22天),每月按22个工作日计算。(4)服装费(元/月)按每人每年2

人工费：1518903 元/年1、工资：1094400 元/年经理1 人36000 元/年副经理1 人30000 元/年内勤、文员1 人18000 元/年收费员1 人18000 元/年客户服务主管1 人18000 元/年装修主管2 人36000 元/年环境绿化主管1 人18000 元/年秩序维护主管1 人18000 元/年工程维修主管1 人24000 元/年水电工3 人64800 元/年秩序维护队长1 人18000 元/年秩序维护班长3 人43200 元/年（参与值勤）秩序维护员（门卫6 人一班、巡逻4 人一班，监控消防3 人，三班合计30 人）30 人360000 元/年保洁班长1 人12000 元/年（参与劳动）保洁员29 人（平均2. 保洁卫生费：340500 元/年1、保洁、护理物料消耗0.05 元/×540000×12 月=324000 元/年2、垃圾清运费10000 元/年3、化粪池清洗费300 元/年×4 只=1200 元/年4、水池清洗费800 元/年5、外墙清洗费6、服装费150 元/年·人×31 人=4500 元/年 保安费：17920 元/年1、保安管理费（自招没有该费）2、服装费400 元/年·人×34 人=13600 元/年3、夜餐补助2 元/晚×6 人×30 晚×12 月=4320 元/年 工程维护费用：330000 元/年1、电梯年检、维护费用：328000 元/年电梯年检：700 元/台×40 台=28000 元/年电梯维护：7500×40=300000 元/年2、地下照明、通风、弱电设施：XXX 元/年0.04 千瓦/盏×XX 盏×10 小时×0.53 元/度×365 天=XXX 元/年2.2 千瓦/台×XX 台×10 小时×0.53 元/度×365 天=XXX 元/年3、公共照明：XXX 元/年0.04 千瓦/盏×XX 盏×1 小时×0.53 元/度×365 天=XXX 元/年0.02 千瓦/盏×XX 盏×24 小时×0.53 元/度×365 天=XXX 元/年4、公共水费：0. 办公费：42000 元/年1、通讯费：18000 元/年手机费600 元/月×12 月=7200 元/年电话3 部300 元/月×3 部×12 月=10800 元/年2、办公用品：20400 元/年20 元/月×85 人×12 月=20400 元/年3、管理人员服装费：3600 元/年400 元/年·人×9 人=3600 元/年 不可预见费（一至五项总和的1%计提）：22493 元/年2249323 元/年×1%=22493 元/年 管理费（一至六项总和的5%计提）：113591 元/年2271816 元/年×5%=113591 元/年 税收（一至七项总和的6%计提）：143124 元/年2385407 元/年×6%=143124 元/年共计：2528531 元/年

物业费测算模版 Modified by JACK on the afternoon of December 26, 2020项目基础数据规划建设净用地面积平方米万总建筑面积平方米17万地上建筑面积平方米万其中：电梯住宅建筑面积平方米万架空层建筑面积平方米小区服务用房建筑面积平方米物业管理用房建筑面积平方米地下建筑面积平方米万其中：地下停车场建筑面积平方米地下物管用房工具间建筑面平方米积地下设备用房建筑面积平方米非机动车库建筑面积平方米绿地面积平方米1万建筑密度%容积率绿地率%。建筑物3幢；6个单元机动车停车位1370辆其中：地下停车位1356辆地面停车位14辆住户846户中控室1间车行出入口2个2个（与车行出人行出入口入口共用）18台（均按25电梯数量层站计）物业管理服务收支测算及说明一、测算总述本项目规划建设净用地面积平方米，总建筑面积平方米，地上建筑面积平方米，地下建筑面积平方米，其中电梯住宅建筑面积平方米测算：二、法规的依据国家《物业管理条例》《广东省物业管理条例》及

1.目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。 2.范围 适用于物业公司及物业管理项目的管理费测算。 3.职责 根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。 4.方法及过程控制4.1.物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法列举法一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价； 倒推法一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。 在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。 4.2.列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。 4.3.倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基